El monto de una hipoteca, al agregarse a otras deudas existentes contra la propiedad, no puede superar la relación préstamo a valor y las limitaciones del monto de dinero máximo estipuladas en la Sección 203(b) para propiedades similares. La Reserva para el Pago de la Hipoteca se considera parte del costo de rehabilitación para determinar el monto máximo de la hipoteca.
A. Cálculo del monto máximo de la hipoteca. El valor se define como el menor de los siguientes valores:
- el valor de la propiedad "como está" antes de la rehabilitación más el costo de rehabilitación; o
- el 110 por ciento del valor de mercado esperado de la propiedad al finalizar el trabajo.
Residencia principal (propietario-ocupante) y organizaciones sin fines de lucro aprobadas por HUD. Para la compra de propiedades utilizando la financiación 203(k), el monto máximo de la hipoteca se basará en la estimación de HUD del valor de la propiedad, según se define anteriormente en los puntos 1) o 2), menos el requisito de inversión reglamentario. Para la refinanciación utilizando el programa 203(k), el monto máximo de la hipoteca se basará en el 97/95/90 por ciento de la estimación de HUD del valor de la propiedad, según se define anteriormente en los puntos 1) o 2).
B. Costo de rehabilitación. Los gastos que pueden incluirse en el costo de rehabilitación son los materiales, la mano de obra, la reserva para imprevistos, los gastos de estructura y de construcción, hasta seis (6) meses de pagos de la hipoteca, más los gastos relacionados con la rehabilitación, tales como permisos, honorarios, honorarios de inspección por parte de un inspector calificado, licencias y honorarios de ingeniería/arquitectura y/o asesoría. El costo de rehabilitación también puede incluir el costo de iniciación complementario que se le permite abonar al deudor hipotecario cuando la hipoteca incluye seguro de avances, y los descuentos que el deudor abonará sobre dicha parte del dinero de la hipoteca destinada a la rehabilitación.
C. Exención de la limitación de valor de mercado. Las reglamentaciones de 203(k) permiten la eliminación de la limitación del valor de mercado, lo cual posibilita al tasador salir del área correspondiente para obtener el valor de propiedades comparables. Este pedido debe ser dirigido al Secretario Asistente de Vivienda - Comisionado de Vivienda Federal en la sede central de HUD.
El pedido debe incluir documentación que pruebe el cumplimiento de las siguientes condiciones:
- La propiedad está ubicada en un área sujeta a un programa comunitario patrocinado de revitalización o redesarrollo concentrado (Vea 24 CFR Parte 220).
- El límite de préstamo según el valor de mercado no permite el uso del programa para realizar la rehabilitación en el área en cuestión.
- Los intereses del prestatario y del Secretario de HUD están protegidos en forma adecuada.
D. Aumento para energía solar. La hipoteca es elegible para un aumento de hasta el 20 por ciento en el monto máximo de hipoteca asegurable si dicho aumento es necesario para la instalación de un equipo de energía solar.
La contribución del sistema de energía solar al valor estará limitada por su costo de reemplazo o por su efecto sobre el valor de la vivienda.
E. Programa de hipoteca para favorecer el uso eficiente de la energía. Bajo el Programa de Hipoteca para el uso eficiente de la energía (EEM) de la FHA, un prestatario puede financiar en la hipoteca el 100 por ciento del costo de la mejoras elegibles para el uso eficiente de la energía, sujeto a ciertas limitaciones monetarias, sin una tasación de las mejoras y sin necesidad de otra calificación crediticia del prestatario. Para reunir los requisitos de inclusión en la hipoteca, las mejoras para el uso eficiente de la energía deben ser "rentables", esto es, el costo total de las mejoras (incluyendo los costos de mantenimiento) debe ser menor que el valor total presente de la energía ahorrada en la vida útil de las mejoras. El costo de cualquier mejora a la propiedad que aumente la eficiencia energética de la propiedad y que sea "rentable" reúne los requisitos de financiación dentro de la hipoteca y su costo puede agregarse al monto de la hipoteca hasta un valor equivalente a:
- el 5 por ciento del valor de la propiedad (que no exceda los $8000) o,
- $4000, lo que sea mayor.
Que sea "rentable" significa que el costo total de las mejoras, incluyendo los costos de mantenimiento, sea menor que el valor total presente de la energía ahorrada en la vida útil de la mejora realizada. El límite máximo de préstamo de la FHA para el área puede ser superado por el costo de las mejoras realizadas para el uso eficiente de la energía. Sin embargo, la hipoteca total no puede exceder el 110 por ciento del valor de la propiedad.
Los costos de las mejoras y la estimación del ahorro de energía deben ser determinados por una inspección física de la propiedad realizada por un sistema de evaluación de consumo eléctrico [Home Energy Rating System (HERS)] o por un consultor en consumo eléctrico. Para un préstamo 203(k), todo el costo de HERS o del servicios del consultor en consumo eléctrico puede incluirse en la hipoteca.
Para las nuevas construcciones (un agregado o un edificio nuevo sobre cimientos existentes), las mejoras para el uso eficiente de la energía deben superar las requeridas para el cumplimiento de las normas vigentes de conservación de energía de la FHA para construcciones nuevas. La estimación del ahorro de energía en las construcciones nuevas debe basarse en una comparación de los planos y especificaciones de la vivienda donde aparecen las mejoras adicionales para el uso eficiente de la energía, con los planos de la vivienda básica que cumple con las normas vigentes de conservación de energía de la FHA. Actualmente, estas normas corresponden a las normas del Código de Energía Modelo (MEC) CABO 1992.
La inspección de energía de la propiedad debe ser realizada antes de la finalización del informe de trabajo y la estimación de los costos, para asegurar que no haya una repetición de los elementos de trabajo en la hipoteca. Al finalizar la tasación, la entidad crediticia calcula el costo de las mejoras para el uso eficiente de la energía para determinar cuánto puede agregarse al monto de la hipoteca.
Limitación por siete unidades
Las reglamentaciones y políticas de HUD establecen que a un inversor no debe permitírsele acumular rápidamente propiedades aseguradas por la FHA que constituyen de manera clara y colectiva un proyecto multifamiliar. En general, un prestatario no puede tener interés en más de siete unidades para alquiler (de la FHA, VA, convencionales y libres de hipoteca) en la misma subdivisión o área contigua. A los propósitos de 203(k), HUD define un área contigua como una zona ubicada en un radio de dos cuadras.
La limitación de siete unidades no tiene aplicación si (1) el vecindario ha sido designado por un gobierno local o estatal para proyecto de redesarrollo o revitalización; y (2) el gobierno local o estatal ha entregado un plano a HUD que define el área, alcance y tipo de compromiso para el redesarrollo del área. HUD también puede imponer restricciones dentro de un área de redesarrollo (o sub-área) para evitar concentraciones indeseadas de unidades propiedad de una sola persona (o grupo). HUD determinará que el límite de siete unidades no tendrá aplicación sólo si: (1) el inversor será propietario de no más del 10 por ciento de las unidades de vivienda (sin importar el tipo de financiación) en el área o sub-área de desarrollo designada; y (2) el inversor posee no más de ocho unidades en lotes adyacentes.
Tasa de interés y puntos de descuento
No están regulados y se negocian entre el prestatario y la entidad crediticia. La amortización del préstamo será a 30 años; sin embargo, las disposiciones de la hipoteca de la Sección 203(k) (descritas en la Sección 203.21 de las Reglamentaciones) son las mismas que las que se establecen en la Sección 203(b).
