Para poder determinar el monto máximo de la hipoteca, el análisis de valuación de 203(k) consiste en dos determinaciones de valor separadas.
A. Valor "tal como está". Puede requerirse una tasación separada, el Informe Uniforme de Tasación Residencial (Uniform Residential Appraisal Report), para determinar el valor de la propiedad "tal como está". Sin embargo, la entidad crediticia puede determinar que este tipo de tasación no es viable o necesaria. En este caso, la entidad crediticia puede utilizar el precio del contrato de venta en una operación de compra, o la deuda existente sobre una operación de refinanciación, como valor "tal como está", cuando esto no exceda una estimación de valor razonable.
Además, en una operación de refinanciación, cuando un monto importante de deuda existente (esto es, primera y segunda hipoteca) sugiere que el prestatario tiene poco o nada de capital en la propiedad, la entidad crediticia debe obtener una tasación actual "tal como está" sobre la cual basar dicho valor estimado.
En una refinanciación, el prestatario puede tener capital sustancial en la propiedad para asegurar que no se requiera un pago inicial sobre el monto del nuevo préstamo. En algunos casos, el prestatario no dispondrá de una hipoteca existente sobre la propiedad. En ese caso, la entidad crediticia deberá obtener tasaciones comparables de un agente/corredor de bienes raíces para estimar un valor "tal como está" aproximado de la propiedad.
Otro modo de establecer este valor es obtener una copia de la valuación fiscal de la jurisdicción local sobre la propiedad.
B. Valor después de la rehabilitación. El valor de mercado esperado de la propiedad se determina al finalizar la rehabilitación y/o mejoras propuestas.
Para una propiedad perteneciente a HUD no es necesaria la tasación "tal como está" y una entidad crediticia que acepta la Aprobación Directa puede solicitar a la Oficina de Campo de HUD la entrega de la tasación destacada de Disposición de Propiedades de HUD sobre la propiedad, para establecer la hipoteca máxima para la propiedad. La tasación de HUD será considerada aceptable para ser utilizada por la entidad crediticia siempre que: (1) no se haya emitido con más de un año de anterioridad a la aceptación de la oferta por parte de HUD; y (2) el precio del contrato de venta más el costo de rehabilitación no supere el 110 por ciento del valor de la propiedad "tal como está después de rehabilitación" que se muestra en la tasación de HUD. Si la tasación de HUD no es suficiente, la entidad crediticia que acepta la Aprobación Directa puede solicitar otra tasación para asegurar que el valor de mercado de la propiedad será adecuado para hacer posible la compra de la propiedad. Para una propiedad perteneciente a HUD, el pago inicial para un propietario-ocupante o una organización sin fines de lucro es el tres por ciento del precio de oferta aceptado de la propiedad y el 100 por ciento de financiación de los costos restantes.
Propiedades recientemente adquiridas
Los compradores que adquieren una vivienda en efectivo pueden refinanciar la propiedad utilizando 203(k) dentro de los seis (6) meses de la compra de la propiedad, de igual modo que si el comprador adquiriera la propiedad con un préstamo asegurado por 203(k) desde el comienzo. No se requiere evidencia de financiación intermedia; los cálculos para la hipoteca se realizarán del mismo modo que para la operación de compra. En esta situación se permitirá el reintegro al prestatario, menos el requisito del pago inicial y los costos de cierre para el préstamo 203(k). Debe entregarse una copia del Contrato de Venta y del formulario de Informe de Pago HUD-1 para la verificación del precio de oferta aceptado (valor "tal como está") de la propiedad y la fecha de cierre.
Documentos de arquitectura
Las mejoras a realizar deben cumplir con las Normas Mínimas de Propiedad de HUD (24 CFR 200.926d y/o el Manual de HUD 4905.1) y con todos los códigos y ordenanzas locales. El comprador puede elegir contratar a un arquitecto o a un consultor para preparar la propuesta. El comprador debe entregar a la entidad crediticia los documentos de arquitectura apropiados que indiquen claramente el alcance del trabajo a realizar. Se recomienda entregar los documentos que se enumeran a continuación, pero la lista puede sufrir modificaciones de la Oficina de Campo de HUD, según se requiera.
A. Plano del terreno. Sólo se requerirá si la rehabilitación consiste en un agregado a la estructura existente. Muestre la ubicación de la(s) estructura(s), senderos, caminos, calles y otros detalles relevantes. Incluya elevaciones de nivel terminadas en las esquinas de la propiedad y en las esquinas del edificio. Muestre la elevación requerida para inundaciones.
B. Plano del interior de la vivienda propuesto. Muestre los lugares donde se contemplan cambios en la estructura o planificación, incluyendo agregados a la vivienda. (Ya no se requiere un plano existente)
C. Informe de trabajo y estimación de costos. Puede utilizarse cualquier formato para estos documentos, sin embargo, todos deben incluir la cantidad y el costo de cada elemento. Incluya también una descripción completa del trabajo para cada elemento (donde sea necesario). Debe utilizarse la Lista de Control de Rehabilitación en el Apéndice 1 del Manual 4240.4 REV-2 para asegurar que se han tenido en cuenta todos los elementos de trabajo. Transfiera los costos al Pedido de extracción de fondos (Draw Request) (formulario de HUD-9746-A).
La estimación de los costos debe incluir la mano de obra y los materiales suficientes para que un contratista complete el trabajo. Los compradores que realizan el trabajo ellos mismos no pueden eliminar la estimación de los costos de la mano de obra, debido a que si no pueden terminar el trabajo debe disponerse de suficiente dinero en la cuenta de depósito en garantía para contratar a un subcontratista para que complete el trabajo. No es necesario que el Informe de Trabajo refleje el color o los números de modelo de los artefactos, accesorios sanitarios, alfombras, etc., a menos que se trate de unidades no estándar.
El consultor que prepara el informe de trabajo y la estimación de los costos (o un arquitecto, ingeniero o servicio de inspección de viviendas) necesita inspeccionar la propiedad para asegurar: (1) que no haya roedores, putrefacción de la madera producida por un hongo, termitas y otras plagas; (2) que no haya defectos que puedan afectar la salud y seguridad de los ocupantes; (3) que los sistemas estructural, de calefacción, de cañerías, eléctrico y de techado existentes sean los adecuados; y (4) la mejora de la protección térmica (donde sea necesario).
Definiciones para ser utilizadas en el Programa 203(k)
A. Seguro de avances. Esto se refiere al seguro de la hipoteca 203(k) anterior al período de rehabilitación. Una hipoteca que es un primer gravamen sobre la propiedad es elegible para la aprobación del seguro posterior al cierre del préstamo hipotecario, del desembolso del dinero de la hipoteca y de la creación de la cuenta de depósito en garantía.
El monto de la hipoteca puede incluir fondos para la compra de la propiedad o la refinanciación de una deuda existente, para los costos incidentales al cierre de la operación y para la terminación de la rehabilitación propuesta. El dinero de la hipoteca destinado a la rehabilitación será depositado en una cuenta de depósito en garantía en la operación de cierre.
B. Cuenta de depósito en garantía para la rehabilitación. Al cerrarse el préstamo, el dinero designado para la rehabilitación o mejoras, incluyendo la reserva para imprevistos, se colocará en una cuenta de depósito en garantía que genera intereses asegurada por la Corporación Federal de Seguro de Depósitos [Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC)] o la Administración Nacional de Cooperativas de Crédito [National Credit Union Administration (NCUA)]. Esto no es un depósito para el pago de impuestos a los bienes raíces, primas de seguro, aviso de morosidad, evaluaciones o rentas del terreno; y no se utilizará como tal. El ingreso neto de la cuenta de depósito en garantía debe abonarse al deudor hipotecario. El método de pago será acordado entre el deudor y el acreedor hipotecario. La entidad crediticia (o su agente) liberará fondos depositados al terminar la rehabilitación propuesta, según el Informe de Trabajo y el Pedido de extracción de fondos (formulario de HUD-9746,A).
C. Inspecciones. Realizadas por los inspectores de costos aprobados por HUD o por el personal de la entidad crediticia que acepta la Aprobación Directa aprobado por HUD. El inspector de costos utilizará los documentos de arquitectura para determinar el cumplimiento y la falta de cumplimiento. Cuando la inspección está programada junto con un pago, el inspector deberá indicar si el trabajo se ha terminado o no. Además, el inspector deberá utilizar el formulario de Pedido de extracción de fondos (formulario de HUD-9746-A). No puede programarse la primera extracción hasta que la entidad crediticia no haya determinado que se han emitido los permisos de edificación aplicables.
D. Retención. Se requiere una retención del diez (10) por ciento por cada extracción de la cuenta de depósito en garantía. Sólo podrá liberarse el total de las retenciones después de una inspección final de la rehabilitación y una vez que se haya emitido el Aviso de Liberación Final de Fondos (Final Release Notice). La entidad crediticia (o su agente) puede demorar la retención por un máximo de 35 días calendario, o el período de tiempo requerido por la ley para presentar un gravamen, lo que sea mayor, para asegurar que no haya gravámenes sobre la propiedad.
E. Reserva para imprevistos. A criterio de la Oficina de Campo de HUD, la estimación de los costos puede incluir una reserva para imprevistos si la construcción existente tiene menos de 30 años de antig?edad, o si el trabajo resulta complejo o extenso. Para las propiedades con más de 30 años de antig?edad, la estimación de los costos debe incluir una reserva para imprevistos de un mínimo del diez (10) por ciento del costo de rehabilitación; sin embargo, esta reserva no puede exceder el veinte (20) por ciento donde se contemple una remodelación importante. Si no se habilitaron los servicios esenciales para la inspección, se requiere un mínimo del quince (15) por ciento. Si el alcance del trabajo está bien definido y no presenta complicaciones, y el costo de rehabilitación es menor de $7500, la entidad crediticia puede eliminar el requisito de reserva para imprevistos.
La cuenta de reserva para imprevistos puede ser utilizada por el prestatario para realizar mejoras adicionales a la vivienda. Deberá entregarse una Carta de pedido de cambio (Request for Change Letter) con la estimación de los costos correspondiente. Sin embargo, el cambio sólo puede aceptarse cuando la entidad crediticia determina que: (1) es improbable que se descubra cualquier deficiencia que pueda afectar la salud y seguridad de la propiedad; y (2) la hipoteca no excede el valor de tasación de la propiedad menos el requisito de inversión reglamentario. Si la hipoteca excede el valor de tasación menos el requisito de inversión reglamentario, entonces deberá abonarse la reserva para imprevistos sobre el capital de la hipoteca. Si un prestatario estima que la reserva para imprevistos no se utilizará y desea evitar utilizar dichos fondos para la reducción del saldo de la hipoteca después de la emisión del Aviso de Liberación Final de Fondos, el prestatario puede depositar sus fondos particulares en la cuenta de reserva para imprevistos. En este caso, si aún queda dinero en la cuenta después de la emisión de este Aviso, el dinero puede ser liberado de la cuenta a favor del prestatario.
Si la hipoteca se encuentra en el límite máximo de hipotecas para el área o para el tipo particular de operación, pero es necesario una reserva para imprevistos, esta reserva debe depositarse en una cuenta de depósito en garantía de otros fondos del prestatario en la operación de cierre. Bajo estas circunstancias, si no se utiliza la reserva para imprevistos, los fondos restantes de la cuenta de depósito en garantía se liberarán a favor del prestatario después de la emisión del Aviso de Liberación Final de Fondos.
F. Reserva para el pago de la hipoteca. Los fondos que no superan el monto de seis (6) pagos de la hipoteca (incluyendo la prima de seguro hipotecario) pueden incluirse en el costo de rehabilitación para ayudar a un deudor hipotecario (ya sea que se trate de una residencia principal o de una propiedad para inversión) cuando la propiedad no está habitada durante el trabajo de rehabilitación. La cantidad de pagos de la hipoteca no puede superar el marco de tiempo de finalización del trabajo requerido en el Acuerdo de Préstamo para Rehabilitación (Rehabilitation Loan Agreement). El prestatario debe realizar los pagos mensuales de la hipoteca directamente de la cuenta de reserva que genera intereses. Los fondos que permanecen en la cuenta de reserva después de la emisión del Aviso de Liberación Final de Fondos deben aplicarse al capital de la hipoteca.
G. Aprobación de agencias sin fines de lucro. Una agencia sin fines de lucro, antes de poder ser aprobada como deudor hipotecario elegible y obtener el mismo monto de hipoteca que los propietarios-ocupantes en hipotecas de la Sección 203(k), debe demostrar su experiencia como prestador de viviendas a HUD y cumplir con todos los demás requisitos descritos en el Manual de HUD 4155.1 REV-4, párrafos 1-5. También debe poder suministrar evidencia satisfactoria en cuanto a su capacidad financiera para adquirir las propiedades.
