La Administración Federal de Vivienda [Federal Housing Administration (FHA)], que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano [US Department of Housing and Urban Development (HUD)] de EE.UU., administra diversos programas de seguro hipotecario unifamiliar. Estos programas funcionan a través de instituciones de préstamo aprobadas por la FHA que entregan solicitudes para la tasación de la propiedad y la aprobación del crédito del comprador. Estas entidades crediticias financian los préstamos hipotecarios que el Departamento asegura. HUD no realiza préstamos directos para ayudar a las personas a comprar viviendas.

El programa de la Sección 203(k) es el programa principal del Departamento para la rehabilitación y reparación de propiedades unifamiliares. Constituye una importante herramienta para la revitalización de comunidades y vecindarios y para la expansión de las oportunidades de propiedad de vivienda. Ya que estos son los objetivos principales de HUD, el Departamento cree que el programa Sección 203(k) es un importante programa y tenemos la intención de continuar respaldando enérgicamente el programa y a las entidades crediticias que participan en él.

Muchas entidades crediticias han utilizado el programa de la Sección 203(k) con éxito en asociaciones con agencias de vivienda locales y estatales y organizaciones sin fines de lucro para la rehabilitación de propiedades. Estas entidades crediticias, junto con agencias del gobierno locales y estatales, han encontrado modos de combinar el programa de la Sección 203(k) con otros recursos financieros, tales como los Programas de HUD HOME, HOPE y el Programa de Fondos Globales para el Desarrollo Comunitario (CDBG), para brindar ayuda a los prestatarios. Varias agencias estatales de financiación de viviendas han diseñado programas, para ser utilizados específicamente con el programa de la Sección 203(k), y algunas entidades crediticias también han utilizado la experiencia de las agencias locales de vivienda y las organizaciones sin fines de lucro para ayudar a administrar el proceso de rehabilitación.

El Departamento también cree que el programa de la Sección 203(k) es un excelente medio para que las entidades crediticias demuestren su compromiso con los préstamos en comunidades de ingresos bajos y para ayudar a cumplir sus responsabilidades según la Ley de Reinversión Comunitaria [Community Reinvestment Act (CRA)]. HUD está comprometido a aumentar las oportunidades de acceso a la vivienda propia para las familias de estas comunidades, y el programa de la Sección 203(k) es un excelente producto para utilizar con los programas de préstamos conformes a CRA.

Si tiene preguntas sobre el programa 203(k) o está interesado en obtener un préstamo hipotecario asegurado por la Sección 203(k), le sugerimos que se comunique con una entidad crediticia aprobada por la FHA en su zona o con el Centro de Propiedad de Vivienda cerca suyo.

Introducción

La Sección 101 (c) (1) de las Modificaciones a la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1978 (Ley Pública 95557) modifica la Sección 203(k) de la Ley Nacional de Vivienda (NHA). El objetivo de la revisión es permitir que HUD promueva y facilite la restauración y conservación de las viviendas disponibles en toda la nación. Las disposiciones de la Sección 203(k) se encuentran en el Capítulo II del Título 24 del Código de Reglamentaciones Federales (Code of Federal Regulations), en la Sección 203.50 y en las Secciones 203.440 a 203.494. Las instrucciones del programa se encuentran en el Manual de HUD 4240-4. Los manuales pueden solicitarse en línea en el Compendio de HUD o en HUDCLIPS.

203(k) - Por qué es diferente

La mayoría de los planes de financiación hipotecaria otorgan sólo financiación permanente. Esto es, la entidad crediticia usualmente no cerrará el préstamo ni liberará el dinero de la hipoteca a menos que el estado y el valor de la propiedad brinden una adecuada seguridad para el préstamo. Cuando está incluida la rehabilitación, esto significa que una entidad crediticia típicamente requiere que las mejoras estén terminadas antes de otorgar una hipoteca a largo plazo.

Cuando un comprador desea comprar una vivienda que necesita reparación o modernización, el comprador generalmente debe obtener primero una financiación para comprar la vivienda, una financiación adicional para la rehabilitación, y una hipoteca permanente cuando el trabajo está terminado para pagar los préstamos provisorios con una hipoteca permanente. Generalmente, la financiación provisoria (los préstamos para adquisición y construcción) supone tasas de interés relativamente altas y plazos de amortización cortos. El programa de la Sección 203(k) fue diseñado para cambiar esta situación. El prestatario puede obtener sólo un préstamo hipotecario, a una tasa fija (o ajustable) a largo plazo, para financiar tanto la adquisición como la rehabilitación de una propiedad. Para proporcionar fondos para la rehabilitación, el monto de la hipoteca se basa en el valor proyectado de la propiedad con el trabajo terminado, tomando en cuenta el costo del trabajo. Para minimizar el riesgo para la entidad crediticia, el préstamo hipotecario (el monto máximo elegible permitido) es elegible para la aprobación de HUD tan pronto como se desembolsa el dinero de la hipoteca y se establece una cuenta de depósito en garantía. En este punto, la entidad crediticia dispone de un préstamo hipotecario totalmente asegurado.

Propiedad elegible

Para ser elegible, la propiedad debe ser una vivienda de una a cuatro unidades que haya sido terminada durante un período mínimo de un año. El número de unidades en el lugar debe ser aceptable de acuerdo con las disposiciones de los requisitos locales de zonificación. Todas las unidades recientemente construidas deben agregarse a la vivienda existente. Las unidades cooperativas no son elegibles.

Las viviendas que han sido demolidas o lo serán como parte de la rehabilitación son elegibles, siempre que una parte de la estructura de cimientos existente permanezca en el lugar.

Además de los proyectos de rehabilitación de viviendas, este programa puede utilizarse para convertir una vivienda de una unidad en una vivienda de dos, tres o cuatro unidades. Una vivienda de unidades múltiples puede reducirse a una vivienda de una a cuatro unidades.

Una vivienda (o unidad modular) existente ubicada en otro sitio puede trasladarse a la propiedad hipotecada; sin embargo, no se permite la liberación del dinero del préstamo para la estructura existente sobre la propiedad no hipotecada hasta que no se inspeccionen los nuevos cimientos en forma adecuada y la vivienda esté correctamente ubicada y asegurada en los nuevos cimientos.

Es posible otorgar una hipoteca 203(k) para una propiedad residencial de uso combinado siempre que: (1) no más del 25 por ciento (para un edificio de un piso), el 33 por ciento (para un edificio de tres pisos) y el 49 por ciento (para un edificio de dos pisos) de la superficie de la propiedad se utilice para fines comerciales (al nivel de la calle); (2) el uso comercial no afecte la salud y seguridad de los ocupantes de la propiedad residencial; y (3) los fondos para la rehabilitación se utilicen sólo para las funciones residenciales de la vivienda y áreas utilizadas para el acceso a la parte residencial de la propiedad.

Unidad de condominio

El Departamento también permite que las hipotecas de la Sección 203(k) se utilicen para unidades individuales en proyectos de condominio que han sido aprobados por la FHA, el Departamento de Temas Relacionados con Veteranos, o que sean aceptables para la Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental [Federal National Mortgage Association (FNMA)] bajo los lineamientos que se enumeran a continuación.

El programa 203(k) no estaba destinado a ser un programa de seguro hipotecario para proyectos, ya que el desarrollo en gran escala supone más riesgos que el seguro hipotecario individual unifamiliar. Por lo tanto, la rehabilitación de condominios está sujeta a las siguientes condiciones:

• Sólo prestatarios calificados que sean propietarios/ocupantes sin fines de lucro, no inversores;



• La rehabilitación se limita sólo al interior de la unidad. No se utilizará el dinero de la hipoteca para la rehabilitación de exteriores u otras áreas que son responsabilidad de la asociación del condominio, excepto para la instalación de muros contra el fuego en el ático de la unidad;



• Sólo la menor de cinco unidades por asociación de condominio, o el 25 por ciento del número total de unidades, puede ser rehabilitada en un determinado momento;



• El monto máximo de la hipoteca no puede exceder el 100 por ciento del valor de la vivienda después de la mejora.

Una vez completada la rehabilitación, los edificios individuales dentro del condominio no deben tener más de cuatro unidades. Por ley, la Sección 203(k) sólo puede utilizarse para rehabilitar unidades en estructuras de una a cuatro unidades. Sin embargo, esto no significa que el proyecto de condominio, como un todo, pueda tener sólo cuatro unidades o que todas las estructuras individuales deban ser independientes.

Por ejemplo: Un proyecto puede constar de seis edificios con cuatro unidades cada uno, con un total de 24 unidades en el proyecto y, así, es elegible para la Sección 203(k). Del mismo modo, un proyecto puede tener una hilera de más de cuatro viviendas en serie y ser elegible para la Sección 203(k) debido a que HUD considera a cada vivienda en serie como una estructura, siempre que cada unidad esté separada por un muro contra el fuego de 1 1/2 horas de resistencia (desde los cimientos hasta el techo).

Del mismo modo que un proyecto con una unidad de condominio con una hipoteca asegurada bajo la Sección 234(c) de la Ley Nacional de Vivienda (National Housing Act), el proyecto de condominio debe estar aprobado por HUD antes del cierre de cualquier hipoteca individual sobre las unidades de condominio.